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母亲以买卖的形式把房子登记在儿子名下,是赠与还是买卖?能否产生继承?

日期: 2022-11-11
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    -案情简介-


  翠娃娃1向一审法院起诉请求:判令翠娃娃2向翠娃娃1支付193,116元。一审法院认定事实:被继承人二娃与被继承人翠花系夫妻关系,二人生育翠娃娃1、翠娃娃2、翠娃娃3、翠娃娃4。被继承人二娃于2012年2月22日报死亡,被继承人翠花于2017年12月6日报死亡。系争房屋原登记在二娃名下,系二娃和翠花的夫妻共同财产。翠娃娃2于1999年春节开始在系争房屋内居住至今,该房内户口为翠娃娃2一人。2012年4月10日,上海市杨浦公证处出具《公证书》,载明系争房屋一半为二娃的遗产,一半为翠花的财产,二娃的父母先于二娃死亡,翠花、翠娃娃3、翠娃娃1、翠娃娃4三人表示放弃继承二娃的遗产,翠娃娃2要求继承二娃的遗产,故上述遗产由翠娃娃2继承。2012年6月,系争房屋登记为翠花、翠娃娃2按份共有,各占二分之一。2012年11月20日,翠花和翠娃娃2签订《上海市房地产买卖合同》,约定将翠花名下系争房屋二分之一的产权转让给翠娃娃2,转让价386,232元。该合同中,腾房时间、查验时间,翠娃娃2未按期付款的违约责任、翠花逾期交房的违约责任,设备及装饰费用折算等条款空格处均为空白,在补充条款中约定了如因未如实提供家庭情况等致使房产交易中心不予办理房地产登记的属于翠娃娃2责任,翠娃娃2应承担违约金100元。付款协议中注明房钱一次付清,该房价款翠娃娃2实际未支付。2012年12月24日,翠娃娃2登记为系争房屋的权利人。2021年2月,翠娃娃1诉至一审法院,以翠花无民事行为能力为由要求确认翠娃娃2与翠花就系争房屋所签订的房屋转让合同无效,恢复原产权登记。一审法院于2021年7月5日作出判决,未支持翠娃娃1的诉讼请求。该判决现已生效。


  一审法院认为:


  遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。


  本案争议焦点为系争房屋产权过户行为性质究竟是买卖还是赠与。


  买卖合同系出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同;而赠与合同系赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。买卖合同与赠与合同最大的区别在于,买卖合同是有偿合同,标的物与货币给付互为对价,而赠与合同是无偿合同,赠与人无偿给付财产,受赠人不负担相应对价。


  首先,翠花与翠娃娃2之间签订的买卖合同中腾房时间、查验时间,翠娃娃2未按期付款的违约责任、翠花逾期交房的违约责任,设备及装饰费用折算等条款空格处均为空白,仅象征性地约定了无法办理房产登记的违约责任,与一般的房屋买卖合同对当事人合同权利义务的约定较为全面、详实有所不同。


  其次,在一般房屋买卖合同中,买受人最主要的合同义务即支付房款,出卖人最主要的合同义务即交付房屋(包括权利交付及实物交付),但本案中,系争房屋自始至终由翠娃娃2居住使用,翠花在合同签订后,房款未付的情况下即办理了系争房屋的过户手续,将房屋所有权转移给翠娃娃2,也即翠娃娃2在未支付对价的情况下即已无偿取得了系争房屋,现亦无翠花生前曾向翠娃娃2催讨过房款的证据。


  由此可见,翠花与翠娃娃2之间虽形式上签订的系买卖合同,但该合同并不符合一般买卖合同的特征,而翠娃娃2关于该合同名为买卖,实为赠与的辩解意见则较为合理。


  此外,翠花与翠娃娃2系母子关系,日常生活中亦不乏以房屋买卖的形式实施赠与的情形。


  综上,一审法院认定,翠花与翠娃娃2签订的买卖合同虽在形式上为买卖,但实质上为赠与合同,且赠与的财产已实际转移,赠与合同已履行完毕,现翠娃娃1以双方之间系买卖关系主张要求继承翠娃娃2应支付的房款,无事实依据。


  综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百八十五条、《中华人民共和国继承法》第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,作出如下判决:


  驳回翠娃娃1全部诉讼请求。


  一审判决后,翠娃娃1不服提起上诉。


  上诉主要理由:


  1.翠娃娃2主张《上海市房地产买卖合同》为赠与合同,明显违背了该合同形式上所表现的买卖合同关系。


  翠娃娃2没有证据证明其与被继承人翠花之间有赠与的真实意思表示,在此情况下,一审判决仅以合同条款部分空白为由推测认定翠娃娃2与翠花之间为赠与关系,明显错误。一审法院裁判理由认为,买卖合同中“腾房时间”,“查验时间”等条款均为空白,且翠娃娃2一直居住于案涉房屋,未支付房款就直接获得产权,与一般房屋买卖有所不同,因此认定实为赠与的辩解更合理。


  该理由与事实情况不符,首先,翠娃娃2实际已居住在案涉房屋内,本次交易根本不涉及“腾房时间”,“查验时间”等约定内容,且翠花又是高龄老人不便书写(最后合同落款也是按手印),双方不对具体条款进行填写,实属是正常现象。


  其次,翠娃娃2与翠花系母子关系,天然具备信任,不能以一般房屋买卖交易先付款后交付的交易习惯生硬认定双方为赠与关系,双方基于信任完全可以先办理过户后支付房款。


  另外,虽然上诉人因证据不足在另案中确认涉案买卖合同无效败诉,但事实上该份《上海市房地产买卖合同》签订时翠花不具备相应能力(连最起码在合同上签字的能力也不具备),之后其病情一直恶化,导致无力向翠娃娃2讨要房款;


  2.一审庭审中,翠娃娃2并未提供任何可以证明赠与事实存在的证据,一审法院仅凭推测即认定双方为赠与关系,完全违背了《证据规定》对赠与的认定规则;


  3.一审判决对于另案生效判决查明的事实以及翠娃娃2自认的事实置若罔闻,严重违背基本的证据规则。根据(2021)沪0110民初3244号案庭审笔录内容显示,翠娃娃2亲口承认“在我母亲家里我以现金给了母亲,当时就我和母亲两个人,时间大概是2012年12月初。……”。


  该陈述属于翠娃娃2的自认,表明其与翠花之间签订的《上海市房地产买卖合同》的真实意思表示是买卖,并非赠与。翠花和翠娃娃2签订的《上海市房地产买卖合同》约定,将翠花名下上海市杨浦区XX村XX号XX室房屋(以下简称:系争房屋)内二分之一的产权转让给翠娃娃2,转让价人民币(以下币种均为人民币)386,232元,明确写清“房款一次性付清”,该房价款翠娃娃2实际未支付,现应作为翠花之遗产予以分割;


  4.翠花的其他子女是在翠花去世后才知道房屋已经过户到翠娃娃2名下,对于如何过户并不知情。现因翠花已经去世,虽不能证明翠花生前是否有讨债行为,但有证据证明翠花无力讨债。故请求二审法院支持上诉人的诉请。


  翠娃娃2答辩:


  1.原审判决认定事实清楚,涉案房屋买卖合同名为买卖实为赠与,翠娃娃2自认的买卖合同是指在形式上确实是与翠花签了买卖合同,但实质是赠与。具体的理由与一审时的意见相一致;


  2.在(2021)沪0110民初3244号案庭审中,因翠娃娃2无诉讼经历且时隔年代久远,其回答不客观在所难免,经法官释明后,其承认确实没有支付过房款;


  3.系争房屋是被继承人二娃增配的,增配时就是由翠娃娃2居住,二娃夫妻的本意就是要将该房赠与翠娃娃2,所以在二娃去世后,先作了一个公证将二娃所有的产权份额给翠娃娃2一人,第二步就是由翠花将其名下的系争房屋50%的产权继续给翠娃娃2,因为办理房屋赠与会产生三项费用,即公证费、评估费和交易契税,分别是房屋评估值的1%、0.25%和3%,故双方签订了房屋买卖合同,合同内容是按照交易中心的要求填写。


  翠花亦明知是以买卖合同的方式将系争房屋产权赠与翠娃娃2,其本人配合办理了过户手续,生前也从未向翠娃娃2主张过购房款。


  故请求二审法院驳回上诉,维持原判。


  二审法院本院认为:


  原审法院根据双方当事人的诉辩意见、提交的证据经质证属实后,对本案事实进行了认定,并在此基础上所作判决理由阐述较为充分,本院在此不再赘述。


  上诉人在二审中的上诉请求及理由与其在一审时的起诉意见及理由基本相同,但在二审审理中并未提供新的事实或证据证明其主张能够成立,故本院认可原审法院对本案事实的认定及对相关法律、法规的理解适用,对上诉人的上诉请求均不予支持。


  综上所述,翠娃娃1的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项之规定,判决如下:


  驳回上诉,维持原判。


  来源:(上海市第二中级人民法院)


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