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亲属之间借名买房未签书面协议,法院如何认定借名关系?

日期: 2022-08-16
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    一、案情简介


  江男与齐女系夫妻关系,因双方资信问题,无法办理购房贷款。经商量,双方以齐女表姐刘女的名义签订购房合同、办理按揭贷款。后江男与齐女协议离婚,并在离婚协议中约定案涉房屋归江男所有,齐女之父也予以签字。离婚后江男未及时占有房屋,后其发现刘女将案涉房屋出卖给了他人。故江男以刘女恶意处置其房产为由,将齐女、刘女起诉至法院,请求判令被告返还出卖房屋所得的实际款项,赔偿原告利息损失。


  被告刘女辩称,其与江男、齐女之间不存在借名买房关系,其出售的案涉房屋系自己所有。


  二、法院审理


  法院审理查明,江男与齐女2010年10月登记结婚,2015年8月协议离婚。齐女与刘女系姨表姐妹关系。2011年刘女与恒宇公司签订《商品房买卖合同》,购买了案涉房屋。


  本案争议焦点为,江男、齐女与刘女之间借名购房的合同关系是否存在。


  第一,江男交款在前,刘女更名在后。法院向开发商恒宇公司调取证据,明确2011年9月8日,江男即与该公司签订了涉案房屋的商品房买卖合同,并于当日交付了首付款7万元。2011年10月11日,因合同履行问题,经江男申请,恒宇公司对相关商品房买卖合同进行了更名处理,与刘女重新签订合同,合同所留联系地址为江男的住址,且刘女并无证据证明其在合同更名后另行向恒宇公司交纳了首付款。


  第二,房屋实际还贷人为江男。通过江男提交的银行转账记录可知,2011—2015年期间,均为江男与齐女转账还款。在2015年8月份,江男与齐女离婚之后,则基本全为江男自行通过ATM机转账还款,相关现金还款的银行网点确系江男居住地附近的银行网点。刘女辩称,江男与齐女给其的转账并非还房贷,而是二人偿还对刘女母亲的借款,而ATM机及柜台现金存款为其本人还款,但对于以上主张,刘女并未进一步举证。


  第三,房屋系江男装修。江男提交了装修材料送货单等单据,所留联系人均为江男与前妻齐女,联系电话亦为两人的号码,且相应的电话号码也是涉案商品房买卖合同中所留存的买方的电话号码。刘女称相关购房材料及装修票据系江男利用齐女代其保管时擅自留存取得,其未能提交证据,且所有的装修票据中均未出现刘女的名字或联系方式,这与刘女所称的装修为其所为的主张,明显不相符合。


  第四,江男与齐女在离婚协议中对房屋归属作出约定。二人的离婚协议中约定案涉房产归江男所有,齐女辩称该协议是其及其父受江男胁迫所签,但并未举证证明。


  法院认为,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款的规定,江男提交的证据可以形成完整的证据链,证明其与齐女系案涉房屋的实际购房人。在两人为实际购房人,但房屋买卖合同为刘女签订的情况下,应当认定江男、齐女与刘女之间存在借名购房合同关系。


  法院判决:齐女与刘女返还江男房屋售房款85万元及利息。经二审、再审后,法院判决已经发生法律效力


  三、法官说法


  随着房产价值的高涨及社会财产观念的变化,家庭亲属间的借名买房风险也日益增加。在合法合理的情况下,如确需借名买房,实际购房人应与名义购房人签订合法有效的书面协议,明确约定双方的权利义务。同时,实际购房人作出交付购房款、还贷、装修房屋等行为时,应留存好购房合同、付款发票、收货单据、转账记录等实际购买使用或控制房屋的证据,确保日后发生纠纷时,能够利用充分的证据来保护自己的权利。即便如此,因我国不动产物权采取登记主义,实际购房人不能仅凭与名义购房人的借名买房合同直接确认其所有权,因此借名买房中,始终存在房屋被名义产权人转卖给善意第三人及因名义产权人涉诉而被查封执行的风险。


  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。


  来源:(山东高法)


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