小产权房在离婚诉讼中会如何分割?

日期: 2017-03-20
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  随着10月4日被称为深圳史上最严厉的限购政策出台,大涨了两年的深圳楼市近日放慢了上涨的步伐,但均价仍维持五、六万一平方米,较两年前翻了一倍,与此同时政府经济适用房的建设无法满足日益增长的住房需求,种种原因滋生的土壤培育了小产权房大量现实的购买群,也引起了许多与小产权房相关的法律纠纷。


  理论上的小产权房主要被分为三类:1)占用农用地建设的违法违章建筑;2)农村集体所有的宅基地上的自建房,此类小产权房绝大部分为农村居民自住房;3)建在农村集体建设用地上的小产权房,大多由于没有遵循严格的法定征收程序也被归为违章建筑。而我们日常语境中常涉及到的小产权房基本为上述的第二类,也是婚姻家庭金牌律师团深圳婚姻律师要在下文着重讨论的。

  一般来说,小产权房有如下几点特征:1)由于宅基地为农村集体所有,农村居民对小产权房只有使用权,没有所有权;2)小产权房的产权证是由乡政府或村委会颁发,也就是“乡产权房”,这种非由国家房管部门颁发的产权证并不具备真正意义上合法性,购房合同也不会在房管局给予备案;3)小产权房只能在农村集体经济组织成员内部转让,不能向农村集体组织外的城镇居民转让、买卖。


  在婚姻家事金牌律师团日常接到的电话咨询中,常有人问到自住或购买的小产权房在离婚诉讼中如何分割,根据法律规定及实务经验,婚姻家庭金牌律师团深圳婚姻律师解答如下:


  无论是自住还是购买的小产权房,均没有法律意义上的所有权,而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第21条规定,“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用”,换言之,法院会综合考量夫妻双方的经济条件、收入情况、住房需求、抚养权归属等对使用权作出判定,最终判决归某一方使用和收益。根据以往案例来看,得到使用权的一方有可能会给另一方适当的经济帮助。至于部分咨询中提到的使用夫妻共同财产装修小产权房并购买家具家电,其中已经附和在房屋上的装修的所有权因附和而消灭,未附和的家具、家电则可以在估价后进行分割。


  深圳婚姻律师提醒您,在实务中有大量的城镇居民与农村居民的小产权房买卖合同因违反我国有关法律、法规强制性规定而被认定为无效。当然,部分买卖合同经过了乡政府或村委会批准,且作为买方的城镇居民事后取得了该农村集体经济组织的农村户口,不排除这种买卖合同会被法院判定为具有法律效力,但由于各地小产权房相关政策晦暗不明,为避免风险起见,城镇居民在低价购买小产权房时千万要慎重考虑。


  【法律规定】

  一、《物权法》

  第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

  二、《中华人民共和国土地管理法》

  第九条 国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务。

  第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

  第十一条 农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。

  单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权;其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。

  确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。

  三、《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》

  第二条 加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发;农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

  四、《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定

  农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。


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