婚前个人房产婚后出租所得,是否为个人财产?

日期: 2017-06-09
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  【法律咨询】

  吴先生问:婚姻律师,你们好。我在深圳打拼多年,08年用积蓄在蛇口全资买房投资,两年后与现在的妻子结婚,婚后我们另购一套房并安居于此,而蛇口房产08年以后一直用于出租,租金均单独存入我另一个账号内,一直未做任何投资。现在我妻子要和我离婚,还提出要分我这些年收到的租金,请问律师,租金是不是我的个人财产?


  【律师解答】

  马成婚姻家庭律师团回复如下:

  吴先生,你好。

  《婚姻法司法解释三》第五条规定,夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。此条规定引出的一个概念——“孳息”在《物权法》第一百一十六条中被分为“天然孳息”与“法定孳息”,前者遵循“孳息从原物”原则,后者则以约定优先。

  有观点认为,个人婚前财产中的房屋在婚后产生的租金属于法定孳息,又结合《婚姻法司法解释三》第五条,将此类租金认定为个人财产,深圳婚姻律师认为,这种观点忽略了家庭其余成员潜在的付出与利益,因为在实践中,“婚前个人所有的房屋于婚后出租”往往包含了以下几种可能情形:

  1、婚前个人所有的房屋,婚后进行装修或增添家具家电后再出租的,由于装修、增添家具家电等行为在物权法理论中属附和,一般有利于房屋价值的增长,对房租租金也有积极影响。如果婚后的装修、增添家具家电为夫妻共同财产出资,则婚后获得的租金很有可能被认定为夫妻共同财产。

  2、婚前个人所有的房屋,婚后出租时另一方付出了诸如寻找租客、维护房屋状态、修缮等贡献的,由于这种贡献主动、直接的创造价值,其付出的劳动可转化为租金的增长,此情况下,婚后获得的租金也可能被认定为夫妻共同财产。

  3、婚前个人所有的房屋,婚后出租时夫妻双方几乎从未投入时间与精力打理,则婚后获得的租金才可能被认定为夫妻一方的个人财产。

  个人婚前财产中的房屋在婚后产生的租金到底是不是个人财产,在司法实践中向来争议颇大,深圳婚姻律师在检索往年案例时发现,无论是“个人财产说”还是“夫妻共同财产说”,两方支持者都不在少数:陕西省高院与大连市中院以《婚姻法司法解释三》第五条为依据,认定租金为孳息,而安徽省高院和深圳市中院则强调“租赁行为作为一种经营活动,需要付出精力和劳动”,因而将租金划分为经营性收益,为夫妻共同财产。深圳婚姻律师认为,之所以出现这种各地中院、高院裁判结果“打架”的怪象,与最高院出台司法解释时的语焉不详及《物权法》未对“自然孳息”、“法定孳息”做概念详解均有一定关联,深圳婚姻律师也在此向立法者、最高院呼吁,尽早针对《婚姻法司法解释三》第五条补充、完善相应的适用指引,以避免裁判结果的反复无常。


  【法律规定】

  《物权法》

  第一百一十六条 天然孳息,由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的,由用益物权人取得。当事人另有约定的,按照约定。

  法定孳息,当事人有约定的,按照约定取得;没有约定或者约定不明确的,按照交易习惯取得。


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